预交增值税该如何处理呢?

　　预交增值税会计处理

　　“预交增值税”明细科目，核算一般纳税人转让不动产、提供不动产经营租赁服务、提供建筑服务、采用预收款方式销售自行开发的房地产项目等，以及其他按现行增值税制度规定应预缴的增值税额。

　　预缴增值税的账务处理。企业预缴增值税时，借记“应交税费——预交增值税”科目，贷记“银行存款”科目。月末，企业应将“预交增值税”明细科目余额转入“未交增值税”明细科目，借记“应交税费——未交增值税”科目，贷记“应交税费——预交增值税”科目。房地产开发企业等在预缴增值税后，应直至纳税义务发生时方可从“应交税费——预交增值税”科目结转至“应交税费——未交增值税”科目。

　　这段话什么意思呢？《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）第十四条一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号）第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

　　备注：现在销售不动产的税率已经下降为9%。

　　噢，原来房地产企业收取预收款预缴的增值税只能抵减销售房地产项目的增值税，而不能抵减房地产企业非销售房地产项目的增值税。

　　某地产公司2017年1月预收自行开发房地产销售款1110万，同月取得租赁收入444万元，2018年1月份将555万售价的房屋移交给业主，

　　2017年1月，借应交税费-预缴增值税1110除以1.11*3%=30万，贷银行存款30万，借银行存款444万，贷其他业务收入400万，贷应交税费应交增值税（销项税额）44万，则预收房地产款项预缴的增值税30万是不允许抵扣非自行开发房地产项目的销售额的，

　　2018年1月，借预收帐款555万，贷主营业务收入500万，贷应交税费应交增值税（销项税额）55万，月末，借应交税费应交增值税转出未交增值税55万，贷应交税费-未 交增值税55万，同时，借应交税费-未交增值税30万，贷应交税费-预交增值税30万，

　　次月申报期内，借应交税费-未交增值税25万，贷银行存款25万。

　　我们再假设，假如房地产项目因资金链断裂，成了烂尾楼，那么预交的增值税已无处可抵，又不是留抵税额，国税局应当退还给企业。

　　那么为什么自行开发的房地产预交税款不可以抵其他项目的应纳税额呢？窃以为这和营业税有关联，营业税时代纳税人销售不动产，提供租赁业劳务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。而增值税时代纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。对于房地产自行开发原来收到预收款即全额5%交纳营业税，现在只需按3%预交增值税，在当前房地产宏观调控形势下，自然在预交税款层面要收紧一下，只能抵自行开发的销项税额罗。

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